agosto04

Atraso na obra e ausência de registro no cartório garantem reembolso de imóvel

A falta de registro do contrato de alienação fiduciária, no cartório de imóveis, de um imóvel com obra em atraso por culpa exclusiva dos vendedores garante ao comprador o direito de desfazer o negócio e ainda receber o seu dinheiro de volta.

Com base nesse entendimento, a juíza Fabiana Federico Soares Dorta Pinheiro, da 3ª Vara Cível de Aparecida de Goiânia (GO), declarou a rescisão de um contrato e condenou as empresas responsáveis pelo empreendimento imobiliário a restituir cerca de R$ 186 mil a um casal de compradores.

O caso envolve a aquisição de uma unidade residencial em fase de construção. O contrato estabelecia a entrega do imóvel para 30 de março de 2025, com prazo de tolerância de até 180 dias. No entanto, a casa não foi entregue no período estipulado.

Segundo a petição inicial, os compradores tentaram uma solução amigável, mas a vendedora e a incorporadora justificaram a demora com base nos impactos da pandemia da Covid-19. Os compradores, então, apontaram que o contrato não foi levado a registro imobiliário.

Essa circunstância afastou o enquadramento na Lei de Alienação Fiduciária, modalidade que mantém o imóvel vinculado à construtora ou ao banco até que toda a dívida seja quitada. Com isso, as tratativas para desfazer o negócio passaram a ser regidas pelo Código de Defesa do Consumidor.

As empresas responsáveis pelo empreendimento imobiliário alegaram que o imóvel deveria ser leiloado, sem a possibilidade de rescisão por iniciativa do comprador com devolução de parcelas. Atribuíram o atraso às dificuldades na cadeia de suprimentos e na mão de obra em decorrência da pandemia. E afirmaram que os compradores descumpriram o contrato antes do término do prazo.

Força maior
Ao analisar o mérito, a juíza observou que a certidão de matrícula do imóvel comprovava a falta de registro do contrato, requisito indispensável para validar a garantia fiduciária. Com isso, a relação passou a ser regida pelo CDC. A sentença também rejeitou a tese de força maior para o atraso da obra. “A justificativa […] não se sustenta, uma vez que o contrato de cessão foi firmado em 2025, momento em que os impactos da pandemia já eram de amplo conhecimento e deveriam ter sido considerados no planejamento da obra”, considerou.

A magistrada determinou a restituição integral das parcelas e do ágio pago, além da devolução em dobro de taxas associativas cobradas antes da imissão na posse. Ela também aplicou a inversão da multa contratual contra as vendedoras, fundamentando-se no Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. “Havendo previsão contratual de penalidade para o comprador, esta deve ser aplicada de forma simétrica contra as vendedoras, em razão do seu inadimplemento”, disse a juíza.

Sobre os danos morais, a sentença fixou o valor de R$ 8 mil por considerar que a falha frustrou o projeto de moradia dos autores. (Fonte: Conjur)