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Adjudicação compulsória de imóveis: a imprescritibilidade alcança a indenização por perdas e danos

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 2.196.855/RJ, decidiu que a indenização por perdas e danos decorrente da impossibilidade de cumprimento de uma promessa de compra e venda de imóvel não está sujeita a prazo de prescrição. A Terceira Turma seguiu à unidade a relatoria da Ministra Nancy Andrighi, com esse entendimento.

Para compreender o alcance dessa decisão, é preciso entender como funciona a adjudicação compulsória. Quando alguém celebra um compromisso de compra e venda de imóvel e paga todo o preço combinado, o vendedor tem a obrigação de outorgar a escritura definitiva. Se ele se recusa a fazê-lo, o comprador pode recorrer ao Poder Judiciário para obter uma sentença que substitua essa declaração de vontade. Em termos práticos, o juiz faz o papel do vendedor omisso e determina a transferência da propriedade. A legislação brasileira disciplina essa possibilidade nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 501 do Código de Processo Civil. A adjudicação compulsória funciona, portanto, como uma forma de cumprimento forçado da obrigação assumida pelo vendedor.

O problema surge quando essa obrigação se torna impossível de cumprir. É o caso, por exemplo, de o imóvel ter sido vendido a um terceiro de boa-fé. Nessa situação, o comprador prejudicado não consegue mais receber o bem em si, mas pode pleitear uma indenização em dinheiro. O Código Civil prevê essa hipótese no artigo 248, e o Código de Processo Civil autoriza a conversão da obrigação em perdas e danos no artigo 499.

A questão central do julgamento foi a seguinte: o direito de pedir a adjudicação compulsória não prescreve. Então, quando essa obrigação se converte em indenização por impossibilidade de cumprimento, a pretensão indenizatória também seria imprescritível? O Tribunal respondeu que sim. O raciocínio adotado segue uma lógica bastante coerente. Se o direito principal, que é o de obter a escritura do imóvel, não se submete a prazo de prescrição, o direito secundário, que é o de receber uma indenização quando aquele se frustra, também não pode estar sujeito a esse prazo. A Corte aplicou o princípio do "quem pode o mais, pode o menos": se a pretensão maior é imprescritível, a menor também será.

A decisão tem importância prática considerável. Muitos compromissos de compra e venda são celebrados de modo informal e os compradores, por vezes, levam anos até buscar a regularização do imóvel. Com esse entendimento, o comprador que pagou integralmente o preço e se viu privado do bem não ficará desamparado pelo simples decurso do tempo. A proteção jurídica que lhe é conferida alcança tanto o direito ao imóvel quanto o direito à compensação financeira correspondente.