fevereiro09

Artigo: “Responsabilidade solidária do corretor em falhas da construtora, segundo STJ” - por Gabriel Grigoletto Martins de Souza e Caio Montenegro Ricci

O mercado imobiliário brasileiro, caracterizado pela complexidade de suas transações e pela crescente proteção do consumidor, tem sido palco de inúmeras discussões jurídicas, especialmente no que tange à responsabilização dos diversos atores envolvidos na cadeia de consumo. Um dos pontos que gerou considerável debate e divergência jurisprudencial foi a extensão da responsabilidade de corretores de imóveis ou sociedades intermediadoras em face do inadimplemento contratual por parte da construtora ou incorporadora, em obrigações relativas ao empreendimento imobiliário.

Diante dessa lacuna interpretativa e da necessidade de uniformização de entendimentos, o Superior Tribunal de Justiça afetou a matéria sob o rito dos recursos repetitivos, culminando na fixação da Tese 1.173. Este artigo se propõe a analisar o contexto que levou à sua formulação, os fundamentos jurídicos que a embasam e suas implicações práticas para o direito imobiliário e consumerista no Brasil.

Condenação solidária da corretora de imóveis

A controvérsia que deu origem ao Tema 1.173 surgiu a partir de recursos especiais, como o REsp nº 2.008.542/RJ, onde uma sociedade corretora de imóveis foi condenada, solidariamente com a incorporadora, a restituir valores pagos por consumidores a título de comissão de corretagem e Taxa Sati, em razão do inadimplemento contratual da incorporadora na entrega de unidade imobiliária. O Tribunal de Justiça, em segunda instância, manteve a condenação solidária, argumentando que todos os integrantes da cadeia de consumo responderiam solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

A questão central, portanto, era definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, quando tais danos decorrem do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Para compreender a tese fixada, é fundamental diferenciar a natureza jurídica da atividade de corretagem daquelas exercidas por construtoras e incorporadoras.

O que diz o Código Civil
O Código Civil, em seus artigos 722 e 723, estabelece que a corretagem consiste na intermediação de negócios, visando à aproximação das partes. O corretor ou a sociedade intermediadora têm a obrigação de atuar com diligência e prudência, prestando todas as informações relevantes sobre o negócio jurídico. A remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a efetiva aproximação das partes que culmina na concretização do negócio. Em regra, o corretor atua como mero intermediário, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato principal de compra e venda.

Por sua vez, a Lei nº 4.591/64, que trata da incorporação imobiliária, define o incorporador como a pessoa física ou jurídica que promove e realiza a construção, ou aceita propostas para efetivação de transações, responsabilizando-se pela entrega da obra. A lei prevê que o incorporador responde civilmente pela execução da incorporação e deve indenizar os adquirentes pelos prejuízos decorrentes da não conclusão ou atraso injustificado das obras. A responsabilidade da construtora e/ou incorporadora, inclusive de forma solidária em caso de inadimplemento, é amplamente reconhecida.

Em complemento, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 7º, parágrafo único, estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de fornecimento pelos danos causados ao consumidor. Contudo, essa solidariedade não é presumida, devendo resultar da lei ou da vontade das partes, conforme o artigo 265 do Código Civil.

Entendimento do STJ sobre a responsabilidade solidária
A esse respeito, inicialmente, algumas turmas do STJ tendiam a reconhecer a responsabilidade solidária do corretor, enquadrando-o na cadeia de fornecimento e aplicando o parágrafo único do artigo 7º do CDC. Entendia-se que, havendo descumprimento do prazo de entrega do imóvel, a solidariedade se estenderia a todos os envolvidos.

No entanto, a jurisprudência evoluiu para uma compreensão mais diversificada. Em acórdãos posteriores, como o REsp 1.713.537/SP, a ministra Nancy Andrighi destacou que o contrato de corretagem é distinto do negócio jurídico principal, limitando a responsabilidade do corretor à sua atividade específica de mediação. O entendimento foi consolidado no sentido de que a atuação do corretor é de intermediação, de aproximação das partes, não havendo, em princípio, liame jurídico com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato principal de compra e venda. Desse modo, a responsabilidade do corretor estaria vinculada apenas a falhas na prestação de seus próprios serviços de corretagem, e não ao descumprimento de deveres da incorporadora ou construtora.

Após essa evolução, a 2ª Seção do STJ, por unanimidade, fixou a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173, ora em análise:

*“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado:
envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção;
que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou
haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.”*

Portanto, a tese estabelece uma regra geral e três exceções claras, delimitando de forma precisa a responsabilidade do corretor.

Corretor não seria responsável por erro da construtora
De acordo com a regra geral, o corretor de imóveis, em sua atuação típica de intermediador, não é responsável pelos danos decorrentes do descumprimento de obrigações da construtora ou incorporadora. Isso reforça a ideia de que a sua função é aproximar as partes e auxiliar na concretização do negócio, e não garantir a execução da obra ou a entrega do imóvel. Sua responsabilidade se limita a eventuais falhas na prestação do serviço de corretagem em si (ex: falta de informações relevantes, negligência).

Entretanto, se for demonstrado que o corretor se envolveu diretamente nas atividades de incorporação e construção do empreendimento imobiliário, ele poderá ser responsabilizado. Isso ocorre, por exemplo, quando o corretor assume a posição de incorporador, seja gerenciando a obra ou participando ativamente da tomada de decisões relativas ao projeto, indo além da mera venda, o que é permitido pela Lei nº 4.591/64 (artigo 31, alínea “b”). Nesses casos, o corretor transcende sua função de mero intermediário e assume responsabilidades típicas do empreendedor.

Além disso, a responsabilidade solidária pode ser configurada se ficar comprovado que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora. Um exemplo palpável seria a existência de controle societário comum, administração compartilhada entre as empresas ou uma interdependência operacional e financeira tão acentuada que as apresente como uma única unidade perante o consumidor. A relação de consumo, nesse cenário, justificaria a extensão da responsabilidade, dada a interligação entre as empresas.

Por último, a tese também prevê a responsabilização do corretor se houver confusão patrimonial ou desvio de patrimônio das responsáveis pela construção em benefício do corretor. Essa hipótese se alinha à desconsideração da personalidade jurídica, visando a coibir fraudes ou abusos que possam prejudicar o consumidor, como transferências financeiras irregulares da construtora para a imobiliária sem justa causa, ou o uso de bens da construtora pelo corretor sem a devida contrapartida.

Limite da responsabilização do corretor
Superada as explanações, a fixação da tese no Tema 1.173 do STJ traz maior segurança jurídica para o mercado imobiliário e para as relações de consumo. Para os consumidores, a decisão esclarece os limites da responsabilização do corretor, direcionando a pretensão indenizatória, na maioria dos casos, à construtora ou incorporadora, salvo as exceções expressamente previstas. Para os corretores de imóveis, a tese delimita sua atuação, reforçando a importância de se aterem às suas obrigações de intermediadores, evitando envolvimentos que possam caracterizar as exceções e gerar responsabilidade solidária.

Em suma, o STJ pacificou o entendimento de que a responsabilidade do corretor de imóveis não se confunde, em regra, com a do incorporador ou construtor. Apenas em situações excepcionais, onde há um envolvimento mais profundo do corretor nas atividades de construção e incorporação, sua inclusão na cadeia de fornecimento para fins de responsabilidade solidária será justificada. Essa clareza é fundamental para advogados, consumidores e profissionais do setor, garantindo maior previsibilidade e equidade nas relações jurídicas envolvendo a aquisição de imóveis na planta. (Fonte: Conjur)