outubro14

CBS em 2027: donos de imóveis estão prontos para a nova tributação?

A reforma tributária sobre o consumo talvez seja a maior alteração do sistema tributário brasileiro desde a Constituição de 1988. Entretanto, enquanto boa parte dos debates se concentra na substituição do PIS, da Cofins, do ICMS e do ISS pelo novo modelo de tributação, um tema ainda passa praticamente despercebido: a tributação da receita proveniente da locação de imóveis.

A discussão merece atenção imediata. Isso porque, já ultrapassamos ¾ (três quartos) de 2026 e, a partir de 1º de janeiro de 2027, inicia-se a cobrança da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), primeiro tributo do novo sistema criado pela EC 132/23 e regulamentado pela LC 214/25. Ainda que o IBS seja implementado gradualmente, a CBS começará a produzir efeitos concretos já no próximo exercício, alterando significativamente a tributação das operações imobiliárias1.

Até então, a locação de imóveis nunca integrou, propriamente, a tributação sobre o consumo. O aluguel sempre foi tratado como rendimento sujeito, essencialmente, ao Imposto de Renda. A lógica da reforma, contudo, modificou esse paradigma.

Ao ampliar o conceito de operações onerosas, a LC 214/25 passou a considerar a locação de bens imóveis hipótese de incidência do IBS e da CBS. Em outras palavras, determinados contratos de aluguel deixarão de ser tributados exclusivamente pela ótica da renda e passarão também a integrar a tributação sobre o consumo.

Essa mudança representa verdadeira ruptura com o modelo anteriormente adotado.

1. Nem todos os proprietários serão tributados

É importante destacar que a reforma não submeteu toda e qualquer pessoa física à incidência da CBS.

A legislação estabeleceu critérios objetivos para definir quem será considerado contribuinte dos novos tributos nas operações imobiliárias. Atualmente, somente estarão sujeitos à incidência aqueles que, no ano-calendário anterior, preencherem cumulativamente dois requisitos:

- Receita superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis;
- Exploração de mais de três imóveis distintos.

Esse ponto merece especial destaque, pois aparentemente a intenção do legislador foi distinguir o pequeno proprietário daquele que desenvolve atividade imobiliária de forma habitual e organizada. Na prática, quem possui um ou dois imóveis alugados como complemento de renda tende a permanecer fora da incidência da CBS.

Entretanto, a situação muda completamente para investidores patrimoniais, famílias que concentram diversos imóveis para locação ou contribuintes que administram patrimônio imobiliário de forma mais estruturada.

2. O aumento da carga tributária pode ser significativo

A preocupação não decorre apenas da criação de um novo tributo. Ela decorre da acumulação de incidências.

É que o proprietário continuará recolhendo Imposto de Renda sobre os aluguéis e, simultaneamente, passará a recolher a CBS (futuramente também recolherá o IBS) sobre a mesma atividade econômica.

Ainda que seja considerada a redução de 70% da alíquota prevista para a locação de imóveis, estima-se que a carga efetiva do IBS e da CBS fique próxima de 8,4%, caso a alíquota-padrão do IVA brasileiro seja fixada em aproximadamente 28%4.

Na prática, isso significa que determinados locadores poderão suportar uma carga tributária superior a 30% sobre a receita de aluguel.

Não se trata de mera alteração operacional. Há potencial redução da rentabilidade do investimento imobiliário, especialmente para pessoas físicas que concentram patrimônio destinado exclusivamente à locação.

3. O mercado provavelmente reagirá

Mudanças tributárias raramente permanecem restritas ao campo fiscal. Elas influenciam decisões econômicas. Nesse contexto, é razoável imaginar que parte dos proprietários tente repassar esse custo aos locatários, sobretudo em contratos novos.

Nas locações comerciais, esse repasse tende a ocorrer com menor resistência, já que empresas poderão aproveitar créditos do novo IVA.

Já nas locações residenciais, o cenário é diferente. O locatário pessoa física não gera créditos tributários. Assim, qualquer aumento de aluguel representará efetivo acréscimo no custo da moradia.

Embora a LC 214 tenha criado redutores sociais e redução de alíquotas justamente para evitar aumento expressivo dos aluguéis, ainda é cedo para afirmar se esses mecanismos serão suficientes para neutralizar os efeitos econômicos da nova tributação.

4. A reorganização patrimonial tende a ganhar força

Outro reflexo esperado é o crescimento da utilização de holdings patrimoniais. A reorganização patrimonial já era utilizada como instrumento legítimo de planejamento tributário antes mesmo da reforma. Agora, esse movimento tende a se intensificar.

Embora a pessoa jurídica também esteja sujeita ao IBS e à CBS, ela normalmente possui estrutura tributária mais eficiente do que a pessoa física, especialmente quando optante pelo lucro presumido.

Além disso, empresas inseridas na cadeia econômica poderão aproveitar créditos do IVA, situação que não ocorre, em regra, com pessoas físicas.

Naturalmente, a constituição de uma holding envolve custos societários, contábeis e administrativos. Ainda assim, para contribuintes com patrimônio imobiliário relevante, a reorganização poderá representar alternativa economicamente mais racional.

5. 2026 é o momento de planejamento

Talvez o maior problema seja justamente a falta de debate. Grande parte dos proprietários ainda acredita que a reforma tributária afetará apenas empresas industriais, comerciantes e prestadores de serviços.

Todavia, não é isso que prevê a legislação.

A partir de 2027, muitos locadores passarão a conviver com uma realidade tributária completamente diferente daquela existente até hoje. Por isso, 2026 deve ser encarado como um período de preparação.

É o momento adequado para revisar contratos de locação, avaliar a estrutura patrimonial utilizada para exploração dos imóveis, verificar o enquadramento nos critérios previstos pela LC 214/25 e estudar eventual reorganização societária, quando juridicamente recomendável.

6. Uma mudança que merece atenção 

A inclusão da locação de imóveis na incidência da CBS e, posteriormente, do IBS, representa uma das mudanças menos discutidas, e, ao mesmo tempo, potencialmente mais relevantes, da reforma tributária.

Isso porque, embora o legislador tenha criado mecanismos para preservar pequenos locadores, investidores com atividade imobiliária habitual precisarão adaptar sua realidade fiscal ao novo modelo.

Os impactos ainda dependerão da regulamentação complementar, da atuação da Administração Tributária e da consolidação da jurisprudência. Contudo, uma conclusão já parece inevitável: quem deixar para compreender a nova tributação apenas em 2027 provavelmente perderá a oportunidade de realizar um planejamento patrimonial e tributário mais eficiente. (Fonte: Migalhas)