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Como funciona a due diligence imobiliária antes da compra de um imóvel

O mercado imobiliário brasileiro movimenta bilhões de reais anualmente, mas ainda enfrenta desafios relacionados à segurança jurídica das transações. Problemas com documentação irregular, dívidas não declaradas e até tentativas de fraude continuam presentes nas negociações, criando um cenário que demanda cada vez mais atenção de compradores e vendedores.

Diante disso, a investigação prévia de imóveis surge como um passo mais do que essencial para garantir transações mais seguras. O processo, conhecido como due diligence imobiliária, tem ganhado cada vez mais espaço no país como forma de prevenir prejuízos e evitar dores de cabeça no campo jurídico.

O que é due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária consiste em uma investigação detalhada realizada antes da compra ou venda de um imóvel. O termo, originado do inglês e que significa "devida diligência", representa um processo de verificação que examina documentos, situação jurídica, aspectos financeiros e condições físicas do bem.

Na prática, esse procedimento funciona como uma auditoria completa do imóvel. Cada documento passa por uma análise rigorosa, pendências são identificadas e riscos são mapeados, permitindo que as partes envolvidas tomem decisões baseadas em informações concretas.

Características da due diligence imobiliária

O processo se caracteriza pela abordagem multidisciplinar, reunindo profissionais de diferentes áreas para formar um diagnóstico completo. Advogados analisam a documentação legal, engenheiros avaliam a estrutura física, contadores verificam aspectos tributários e consultores ambientais examinam possíveis restrições.

A tecnologia também tem um papel importante nesse trabalho, com sistemas que agilizam a verificação de informações e o cruzamento de dados. Além disso, cada tipo de imóvel recebe um tratamento específico, já que apartamentos residenciais demandam análises diferentes de galpões industriais ou propriedades rurais.

Para que serve a due diligence imobiliária?

O principal objetivo é proteger as partes envolvidas na transação, revelando informações que podem passar despercebidas em uma análise superficial.

O processo também contribui para a valorização do negócio, já que imóveis com situação regularizada e documentação completa transmitem maior segurança e facilitam a obtenção de financiamentos bancários. Além disso, eventuais problemas detectados podem servir como base para renegociação de valores ou prazos.

Quando fazer a due diligence na compra de um imóvel?

O momento ideal para iniciar a investigação é logo após o interesse pelo imóvel, mas antes de assinar qualquer documento de compromisso ou realizar pagamentos. Especialistas recomendam que o processo comece ainda na fase preliminar de negociação, quando há espaço para ajustes ou mesmo desistência sem grandes prejuízos.

No cenário atual, com o crescimento de fraudes documentais e golpes digitais, realizar a verificação antes de qualquer transferência financeira é uma recomendação importante. O tempo investido nessa etapa pode evitar anos de disputas judiciais e perdas financeiras.

Quem faz a due diligence imobiliária?

A condução do trabalho geralmente fica a cargo de advogados especializados em direito imobiliário, consultores de compliance imobiliário ou empresas de assessoria jurídica. Dependendo do imóvel, equipes multidisciplinares são formadas, incluindo engenheiros, arquitetos, contadores e especialistas ambientais.

Embora os corretores de imóveis possam auxiliar no processo, é recomendada a contratação de profissionais independentes para garantir imparcialidade na análise.

Quais as etapas práticas da due diligence ?

A primeira fase consiste na reunião da documentação básica: matrícula atualizada do imóvel, certidões de distribuição cível e criminal, comprovantes de quitação de IPTU e taxas condominiais, além de documentos específicos como habite-se e alvarás. Na sequência, é realizada a análise jurídica para verificar ônus, gravames ou ações judiciais.

A vistoria técnica examina condições estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, enquanto a análise de mercado avalia se o preço está adequado. Por fim, é elaborado um documento consolidando todas as descobertas, com classificação de riscos e sugestões de medidas preventivas ou corretivas.

Situações que podem ser evitadas com a due diligence imobiliária

Para imóveis mais complexos, existe a possibilidade de disputas sucessórias não resolvidas, processos de usucapião em andamento, contaminação ambiental em terrenos industriais ou restrições de uso impostas por legislação municipal. Nesses casos, sem a investigação prévia, esses problemas só aparecem quando a reversão do negócio já se tornou difícil ou impossível.

A importância de uma boa due diligence imobiliária

Um processo bem conduzido significa uma economia considerável no longo prazo, mesmo considerando o investimento inicial. A segurança jurídica proporcionada pela investigação facilita transações futuras e ainda valoriza o patrimônio.

Bancos também exigem essa documentação para liberar financiamento, e imóveis regularizados se destacam no mercado. Portanto, é um investimento que se paga com a segurança que proporciona.

Compliance imobiliário e sua relação com a due diligence

O compliance imobiliário estabelece um conjunto de práticas e procedimentos para garantir que todas as operações do setor atendam às normas legais e éticas vigentes. Sendo assim, a due diligence surge como ferramenta que aplica na prática os princípios de transparência e conformidade que o compliance propõe.

Essa combinação fortalece a integridade do mercado imobiliário e protege os envolvidos contra riscos jurídicos.

Quanto custa fazer uma due diligence imobiliária?

Os valores variam conforme a complexidade do imóvel e o escopo da análise. Para imóveis residenciais simples, o investimento pode ficar entre R$ 1.000 e R$ 5.000. Propriedades comerciais ou rurais podem demandar valores superiores a R$ 10.000, mas raramente ultrapassam 1% do valor total da transação.

Vantagens e desvantagens da due diligence imobiliária

Entre as principais vantagens estão a identificação antecipada de riscos, que permite decisões mais seguras e fundamentadas. A possibilidade de negociar melhores condições baseadas nos achados da investigação e a proteção contra fraudes também se enquadram como benefícios importantes.

Já as desvantagens incluem o tempo adicional necessário para conclusão da análise, que pode atrasar negociações urgentes, e o custo inicial do serviço.

A maneira mais segura de comprar ou vender um imóvel

A realização de uma due diligence completa, combinada com assessoria profissional especializada, constitui o caminho mais seguro para comprar ou vender um imóvel com segurança.

Plataformas digitais facilitam algumas verificações, mas a análise de profissionais experientes segue sendo insubstituível. O investimento em segurança jurídica e documental garante que a transação ocorra sem contratempos, preservando o patrimônio e proporcionando tranquilidade a compradores e vendedores. (Fonte: Exame)