janeiro23

Em relação de consumo, retenção de valores por desistência de imóvel é limitada a 25%

Ainda que um imóvel esteja submetido ao regime de afetação, o Código de Defesa do Consumidor deverá prevalecer sobre a Lei do Distrato quando for caracterizada uma relação de consumo. Assim, a retenção de valores por uma incorporadora em caso de desistência da compra de imóvel deverá respeitar o limite máximo de 25% do montante pago.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça acolheu um recurso especial para reduzir a multa aplicada por uma incorporadora de São Paulo e limitar a retenção a 25% dos valores pagos pela compradora.

A situação envolve a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). A incorporadora aplicou a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, percentual permitido pela legislação específica para empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação. A consumidora, porém, recorreu ao Judiciário alegando que a penalidade era abusiva.

A disputa judicial girou em torno do conflito aparente entre a lei específica e a legislação consumerista. A empresa defendia a validade da retenção de 50%, sustentando que o contrato seguia estritamente a Lei 13.786/2018 e o artigo 67-A da Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964).

A autora da ação recorreu ao tribunal superior sustentando violação aos artigos 51 e 53 do CDC. O argumento central era de que, independentemente da previsão na lei imobiliária, a relação jurídica era de consumo, o que deveria afastar as cláusulas que estabeleceram desvantagem exagerada.

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, acolheu a tese da consumidora. Ela consolidou o entendimento de que a Lei do Distrato não se sobrepõe aos princípios do CDC e destacou que os descontos legais são aplicáveis, mas encontram um teto intransponível na proteção contra o enriquecimento sem causa.

“Quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição”, escreveu a ministra.