março16

Força do registro, obrigação propter rem e desequilíbrio na cobrança de cotas condominiais

Um dos debates mais espinhosos, complexos e recorrentes no direito imobiliário e na gestão condominial brasileira envolve a definição precisa da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais de imóveis adquiridos na planta. Historicamente, a jurisprudência pátria, amparada de forma sólida e humanizada no Tema Repetitivo 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizou o entendimento de que a efetiva imissão na posse — materializada incontestavelmente pela entrega das chaves — é o marco definidor para que o comprador passe a responder financeiramente pelos débitos do condomínio. Contudo, uma nova e restritiva interpretação adotada pelo STJ acendeu um grave sinal de alerta para os adquirentes, impondo um pesado e desproporcional ônus a quem já sofre rotineiramente com os crônicos atrasos das construtoras no país.

No recente julgamento do AgInt no REsp nº 2.147.665/SP, relatado pelo ministro João Otávio de Noronha e conduzido por um contundente voto-vista da ministra Maria Isabel Gallotti, a 4ª Turma da Corte Cidadã debruçou-se sobre uma execução de título extrajudicial ajuizada por um condomínio contra um casal de promissários compradores. Em sua defesa, os executados alegaram ilegitimidade passiva fundamentada em um fato incontroverso: embora constassem formalmente como proprietários na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), eles nunca haviam recebido as chaves da construtora. As instâncias ordinárias, notadamente o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), acolheram a tese dos consumidores, aplicando a literalidade do Tema 886 e extinguindo a execução sumariamente.

A reviravolta ocorreu quando o STJ reformou essa decisão, criando uma dura e fria realidade para os adquirentes. A Corte estabeleceu uma diferenciação cirúrgica entre o mero compromisso de compra e venda não levado a registro e a aquisição com título translativo devidamente registrado na matrícula imobiliária. O raciocínio central do STJ, embasado na Teoria da Dualidade do Vínculo Obrigacional, partiu da premissa de que a cota condominial possui natureza jurídica propter rem, ou seja, é uma obrigação que nasce e adere à própria coisa, perseguindo o bem independentemente de quem detenha a sua posse direta no plano físico.

Compradores viram condôminos quando registram o bem
Invocando o artigo 1.245 do Código Civil, que estipula que a propriedade imobiliária se transfere unicamente mediante o registro do título no Registro de Imóveis, os ministros concluíram que, a partir do instante em que os adquirentes registram o bem, assumem a condição inafastável de condôminos. Consequentemente, por força do artigo 1.336, inciso I, do mesmo diploma legal, atraem para si o dever legal de ratear as despesas do condomínio. Para a ministra Gallotti, é absolutamente irrelevante para o ente condominial o fato de a imissão na posse não ter ocorrido por culpa exclusiva e contratual da construtora. O fato gerador da obrigação é a situação jurídica formal de proprietário, e não a tradição física do bem. Como o condomínio é considerado um terceiro estranho à relação de consumo entabulada entre a construtora e o cliente, argumenta a Corte, não poderia a coletividade de moradores ser penalizada pela inadimplência e pelo descontrole da incorporadora.

Sob o verniz da técnica jurídica e da pureza dogmática do Direito Civil, essa decisão chancela um profundo e cruel desequilíbrio material. No mercado imobiliário brasileiro, o atraso na entrega de obras não é uma exceção indesejada, mas sim uma verdadeira epidemia sistêmica e angustiante. Dados estatísticos recentes do Procon-SP, atualizados no último trimestre de 2025, revelam um cenário alarmante: apenas no Estado de São Paulo, quase 1.000 imóveis não foram entregues no prazo estipulado em contrato ou sofreram graves atrasos nas obras durante o ano. Esse número astronômico representou um salto de 48% nas reclamações e judicializações em relação ao mesmo período de 2024. O impacto disso transcende as planilhas financeiras; milhares de famílias vivem a incerteza esmagadora de não saber quando — ou sequer se — receberão as chaves da tão sonhada casa própria, muitas vezes deparando-se com canteiros de obras complemente abandonados pelas empreiteiras.

A legislação vigente já concede às construtoras um fôlego considerável que desfavorece o cliente. A Lei nº 13.786/2018 (conhecida popularmente como Lei do Distrato) legalizou a famigerada “cláusula de tolerância”, permitindo que as incorporadoras atrasem a entrega das chaves em até 180 dias corridos sem que isso configure quebra imediata de contrato ou gere qualquer penalidade indenizatória. Contudo, mesmo com essa generosa margem legal benevolente, as empresas falham de forma contumaz. O adquirente, que muitas vezes planeja meticulosamente sua vida — casando-se, mudando de cidade ou matriculando filhos em novas escolas —, vê-se obrigado a arcar simultaneamente com o pesado pagamento de aluguel de sua moradia provisória e com as parcelas ou juros de evolução de obra do financiamento bancário. Agora, com o endosso explícito da 4ª Turma do STJ, esse consumidor passa a sofrer uma tripla penalização financeira: é forçado pelo aparato da Justiça a pagar a cota de condomínio, garantindo a manutenção de um patrimônio cujos portões lhe estão trancados, exatamente porque a incorporadora falhou de forma culposa e desidiosa.

Conflito da decisão com o Código do Consumidor
É neste exato ponto que a decisão do Superior Tribunal de Justiça entra em rota de colisão frontal e perigosa com os princípios de ordem pública mais elementares do Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei nº 8.078/1990). Embora o condomínio não seja, a rigor, classificado como fornecedor em face do condômino executado, a origem da posse (ou a drástica privação dela) decorre de uma inegável relação puramente de consumo. A aplicação hermética e isolada do Código Civil ignora a evidente hipossuficiência e vulnerabilidade do adquirente civil, ferindo preceitos basilares do CDC que deveriam, obrigatoriamente, irradiar seus efeitos sobre a interpretação de qualquer litígio imobiliário moderno.

Primeiramente, o artigo 6º, inciso IV, do CDC garante ao consumidor a proteção fundamental contra métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas no fornecimento de produtos e serviços. Obrigar o cidadão a custear a manutenção de áreas comuns — como piscinas, elevadores e sistemas de segurança — que ele está fisicamente e legalmente impedido de acessar por culpa exclusiva da fornecedora (construtora) tangencia a violação cristalina desse direito básico, submetendo o mutuário a um verdadeiro e silencioso confisco patrimonial institucionalizado pelo Estado.

Ademais, o artigo 39, inciso V, do CDC proíbe expressamente o fornecedor de exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva. Ao referendar que a dívida condominial recaia sem piedade sobre o consumidor já severamente lesado pelo atraso da obra, o sistema judiciário acaba por chancelar uma vantagem oblíqua, mas altissimamente lucrativa, para a construtora infratora. A incorporadora exime-se de pagar as cotas condominiais das unidades que ela mesma reteve de forma ilegal e arbitrária, transferindo integralmente o custo de sua gritante ineficiência operacional para o bolso do cliente final. Cria-se, assim, um ecossistema econômico perverso onde o atraso da obra se torna, ironicamente, financeiramente menos oneroso para quem causa o dano do que para quem o sofre.

Ainda mais incisivo e protetivo é o artigo 51, inciso IV, do CDC, que fulmina de nulidade de pleno direito as obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que sejam frontalmente incompatíveis com a boa-fé objetiva ou a equidade. Imputar a alta taxa condominial a quem sequer detém as chaves para ingressar em seu próprio apartamento é a quintessência da iniquidade jurídica. A equidade pressupõe a aplicação do senso de justiça no caso concreto, adequando a norma fria à realidade fática das ruas. Como justificar perante a sociedade que o elo mais fraco da complexa cadeia de consumo suporte o elevado custo de conservação de um edifício inabitável?

Contratos e relações jurídicas favoráveis ao consumidor
Por fim, não se pode esquecer o comando imperativo do artigo 47 do CDC, que é categórico ao determinar que as cláusulas contratuais e as relações jurídicas envolvendo consumo devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. A 4ª Turma do STJ, contudo, optou deliberadamente por uma hermenêutica estritamente patrimonialista e focada exclusivamente no direito registral, virando as costas para a função social da propriedade e para a necessária blindagem jurídica do contratante hipossuficiente.

A pretensa e teórica “solução” oferecida pelo acórdão para mitigar essa monstruosa injustiça é o percurso do chamado direito de regresso. O STJ estabelece pacientemente que o comprador deve submeter-se à execução, pagar as cotas mensais ao condomínio para, em um momento futuro e totalmente incerto, ajuizar uma nova ação indenizatória (perdas e danos) contra a construtora faltosa, cobrando o ressarcimento integral dos valores desembolsados injustamente. Essa complexa engenharia jurídica, embora pareça logicamente irretocável nos manuais acadêmicos, ignora solenemente a crua realidade judiciária e o verdadeiro estrangulamento econômico das famílias de classe média no Brasil.

O propalado direito de regresso, neste dramático contexto, consubstancia-se em uma falácia sádica e ineficiente. Exige-se que o cidadão comum — já desesperadamente descapitalizado por não ter recebido o imóvel, pagando altos aluguéis, sofrendo correção mensal do saldo devedor pelo índice INCC/IPCA e agora arcando com o boleto pontual do condomínio — reúna forças e dinheiro para contratar novos advogados, recolher custas processuais iniciais perante o Tribunal e enfrente longos anos de um desgastante litígio contra mega corporações imobiliárias dotadas de robustos e implacáveis departamentos jurídicos. Transfere-se, de forma asséptica, todo o custo logístico processual, o brutal desgaste emocional e o risco mercadológico da ineficiência da empreiteira para os ombros já sobrecarregados do cliente.

Na prática diária dos fóruns cíveis de todo o país, sabemos que dezenas de construtoras que atrasam reiteradamente suas obras acabam mergulhando em complexos processos de recuperação judicial ou até decretando falência. Quando o consumidor finalmente lograr êxito em conseguir sua tão aguardada sentença favorável transitada em julgado no âmbito da ação de regresso, ele poderá muito facilmente se deparar com uma empresa “fantasma”, com CNPJ esvaziado, sem qualquer patrimônio de garantia ou dinheiro depositado em contas bancárias passíveis de penhora online (Sisbajud). O resultado prático desse longo martírio? O tão suado crédito judicial do cidadão transformar-se-á em um inútil pedaço de papel emoldurado pela pura frustração cívica. O STJ, ao se obcecar em blindar de forma absoluta o fluxo de caixa do condomínio, empurrou o consumidor honesto e adimplente diretamente para as profundezas do abismo financeiro.
Perda de prazo de recursos aos tribunais superiores
Cabe registrar, ainda, que no aspecto estritamente processual, este mesmo julgamento revelou um agudo contraste de sensibilidades. O STJ inovou ao aplicar, de imediato, a recém-promulgada Lei nº 14.939/2024, que alterou a redação do artigo 1.003, § 6º, do Código de Processo Civil (CPC). A nova e elogiada norma passou a permitir a comprovação posterior da ocorrência de feriados locais, caso a informação já estivesse clara no bojo dos autos eletrônicos, flexibilizando um antigo e temido rigor excessivo que frequentemente gerava a intempestividade (perda de prazo) de milhares de recursos direcionados aos tribunais superiores.

O relator caracterizou sabiamente essa louvável mudança legislativa como uma manifestação do “efeito backlash” na esfera infraconstitucional — configurando uma intensa, legítima e sustentada reação do Poder Legislativo para corrigir uma jurisprudência que, historicamente, apresentava-se excessivamente defensiva e burocrática por parte do Judiciário. Entretanto, a gigantesca e dolorosa ironia incrustada nesse arcabouço jurisdicional é nítida: a mesma Corte Superior que demonstrou salutar e modernizadora flexibilidade processual para salvar tempestivamente o recurso manejado pelo condomínio, assegurando seu amplo acesso à justiça, não teve a mesma complacência com as partes. Optou por aplicar um rigorismo civilista absolutista, engessado e impiedoso na análise do mérito, em franco e irreparável prejuízo das garantias dos consumidores.

Em síntese conclusiva, embora seja tecnicamente inegável que a ratio do julgamento do AgInt no REsp nº 2.147.665/SP traga uma evidente previsibilidade orgânica, alívio operacional e robusta segurança jurídica à manutenção financeira do caixa dos condomínios — entes coletivos não personificados que, reconhecidamente, necessitam de ininterruptos aportes mensais para garantir a sua viabilidade de manutenção básica, conservação estrutural e pagamento de folhas salariais de funcionários —, o acórdão peca gravemente ao chancelar e sacralizar uma flagrante e amarga injustiça social. A decisão opta por fechar deliberadamente os olhos para a caótica, abusiva e frequentemente ilegal realidade do mercado imobiliário e construtivo brasileiro.

Ao alinhar-se incondicionalmente a essa tese, a jurisprudência patrocina um alarmante retrocesso na tão árdua e lenta construção da rede de proteção consumerista em nosso país, esvaziando o preceito constitucional da defesa do consumidor. O tribunal desvincula, de forma mecanicista, o gozo, a fruição e a posse material do bem da inevitável responsabilidade financeira de seu rateio de despesas, blindando-se unicamente sob a teoria fria da natureza propter rem do débito e do rigor solene do mero registro em papel no respectivo cartório imobiliário.

Ineficiência de construtoras não pode prejudicar clientes
Se compreendermos que o direito moderno e constitucionalizado tem como finalidade teleológica primordial e última o dever inarredável de servir à harmonização, à pacificação social equânime e à proteção implacável do equilíbrio nas relações civis e comerciais, forçar o consumidor a suportar o pagamento de taxas elevadíssimas de um imóvel cujo teto lhe é sumariamente negado — repita-se, em virtude do atraso reiterado, irresponsável e quase metodológico das grandes incorporadoras — é deturpar e subverter por completo o arquétipo e o instinto elementar de justiça de um país.

É absolutamente urgente e inadiável que os tribunais superiores reflitam sobre as consequências sistêmicas de seus julgados e passem a promover um diálogo inteligente, garantista e sistêmico entre as dogmáticas regras seculares do Código Civil e as inescapáveis normas de ordem pública insculpidas no Código de Defesa do Consumidor, operando-as de forma transversal e justa.

Enquanto a Corte de cúpula considerar aceitável e normalizar que a conta integral pela contumaz ineficiência empresarial das construtoras recaia no colo dos clientes — empurrando-os para um ilusório e quase utópico consolo no falido direito de regresso —, o sagrado, suado e legítimo sonho da aquisição da moradia própria continuará se transmudando, invariavelmente, no início de um cruel, devastador e insolúvel pesadelo jurídico-financeiro para a grande maioria das famílias brasileiras. (Fonte: Conjur)