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Novas obrigações em 2026: entenda como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário

Desde 1º de janeiro de 2026, o Brasil vive uma mudança estrutural no sistema tributário que impacta diretamente o mercado imobiliário. A reforma tributária iniciou a transição para um modelo de tributação sobre consumo, com a aplicação gradual da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão PIS, Cofins, ICMS e ISS. Essa alteração alcança contratos de locação e operações imobiliárias, impondo novas obrigações aos proprietários e investidores. Confira as principais mudanças e como proceder.
A partir de agora, contratos de locação passam a ser enquadrados no novo regime de valor agregado. Embora a cobrança integral desses tributos ainda leve alguns anos, em 2026, os proprietários devem declarar receitas de aluguel de forma mais rigorosa e cumprir obrigações acessórias dentro do novo sistema.
Pequenos proprietários ainda contam com algum alívio, mas investidores com imóveis de alto valor ou em grande volume tendem a enfrentar aumento real da carga tributária. A informalidade, que há anos caracteriza parte do mercado, está sob forte pressão. Quem ainda opera sem planejamento ou sem estrutura precisa se adaptar com urgência.
Outro avanço relevante é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, conforme já esclarecido aqui pela equipe Moura Guedes Advogados Associdaos. Cada imóvel terá um número único nacional, consolidando dados hoje dispersos entre cartórios, prefeituras e Receita Federal. Isso permitirá ao Fisco cruzar informações automaticamente, reduzindo omissões e aumentando a transparência. Para os proprietários, significa maior responsabilidade, mas também benefícios como facilitação de financiamentos e segurança jurídica. O CIB não cria um novo imposto, mas inaugura uma nova lógica: a da rastreabilidade patrimonial em tempo real.
Contudo, 2026 é um período de adaptação. Mesmo quem está isento da tributação inicial — como proprietários com até três imóveis ou renda bruta inferior a R$ 240 mil anuais — deve declarar corretamente suas operações. É essencial revisar contratos, incluir cláusulas sobre responsabilidades fiscais e acompanhar o calendário de transição. Ignorar essas mudanças pode gerar custos elevados e insegurança jurídica. Cláusulas que definam responsabilidades fiscais, mecanismos de repasse ou compensação e obrigações de informação entre locador e locatário passam a ser mais relevantes.

Estruturas Societárias
Além disso, a reforma pode impactar estruturas societárias, pois a reforma tributária altera não apenas a forma de tributar o aluguel, mas também incentiva uma reorganização das estruturas jurídicas utilizadas para investir no setor. A tendência é clara: mais investidores migrando para holdings imobiliárias. Há razões jurídicas sólidas para isso. Empresas permitem deduzir despesas operacionais, acessar regimes de tributação mais vantajosos e oferecer maior proteção patrimonial. Tudo isso é legítimo, desde que feito com fundamento em planejamento lícito, amparado no Código Civil, na legislação societária e na jurisprudência do STF e do STJ.
Estamos, portanto, entrando em uma nova era do direito tributário e patrimonial no Brasil. A conjugação entre reforma tributária e o Cadastro Imobiliário Brasileiro coloca o mercado sob um novo paradigma de controle, transparência e responsabilidade fiscal. Para o investidor, isso significa revisar estratégias. Para o pequeno proprietário, significa compreender melhor seu papel dentro de um sistema mais exigente. Para o Estado, representa a chance de corrigir distorções históricas e aumentar a arrecadação com base em dados reais.